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万怡酒店兴建案(费城海军基地)项目(已售罄)

发布时间:2015-11-27 00:00


方案总预算:$3,300万美元 

贷款总额:$1,650万美元 

总投资人数:33名 

总预期创造就业人数:433名 

总就业人数需求:330名



借款方在房地产开发已有20年以上的经验,其母公司Ensemble Investments具有管理110间物业的经验,其中有15间是酒店。截至2010年12月31日止,Ensemble Investments公司净资产为1,400万美元,净值为1,190万美元。

大型全球健康服务公司-信诺Cigna将提供80%的资金,剩余20%将由Ensemble HotelPartners公司(我们的借款方)投入。信诺是全球健康服务企业,其子公司群提供医疗、牙科、身障、人寿及意外保险,和相关产品及服务。信诺目前市场资本总额约为110亿美元。

 

方案说明

万怡酒店兴建案-费城海军基地方案位于费城海军基地,占地70英亩的企业中心处,属地上酒店建设方案,地点座落于Diagonal大道和Intrepid大道路口。新建酒店将规划172间客房、2,650平方英呎的一楼会议区、室内泳池与健身中心、3,500平方英呎的餐厅和酒吧,以及115个停车位空间。其中,172间客房包括135间大床房、29间小床房和8间套房,另有新增28间客房的扩建空间。本方案占地约2.4英亩,酒店预定于2013年7月开幕。Ensemble将与承包商合作,以取得新酒店的LEED绿建筑认证。

万怡酒店兴建案-费城海军基地方案位于费城的海军基地,此基地靠近南费城的体育场馆综合区,是个1,200英亩的水岸开发区。2004年,海军基地提出主开发计划,重新开发历史重建区和增加1,200万平方英呎的新建设区,以提供商业办公、研究开发,及工业和住宅用,此外,亦有商业零售空间、开放空间,以及延伸的大众运输系统。

海军基地有超过115家的企业在此入驻,包括兴建中的葛兰素史克Glaxo Smithkline、Iroko二家企业总部,以及三处美国海军活动区域,员工人数超过8,500人。海军基地预计在2014年之前,再增加2,300名员工。根据一项由LibertyProperty Trust进行的调查显示,海军基地每年需要至少2万间酒店客房,约占万怡酒店兴建案-费城海军基地方案预估住房率的一半。除了目前兴建中的企业总部外,邻近地区数件开发案(包括费城国际机场和费城的所有专业体育场),和费城每年增加的观光人潮,将会增加对酒店房间的需求。

万豪保守预估,2016年营运稳定时的住房率为74%,低于该地区竞争对手的平均住房率2%。比较之下,自2005起,竞争对手的住房率为81.1%,而2008年约为75.6%,至2011年目前为止,平均住房率为77.8%。一旦该方案营运稳定后,净营运收入(NOI)与负债比将为3.5比1,包括附属贷款。贷款到期时,借款方可能使用较传统的融资方式以支付有限合伙事业的贷款。目前类似酒店新建方案的传统融资利率约为6.5%,假设以传统的6.5%利率和25年偿还期限来计,该方案的净营运收入能支撑2.1比1的债务偿还比率,优于产业标准。

此外,PKF顾问公司对此方案进行鉴价,预估完工时(2013年7月),该方案价值3,600万美元,2017年营运稳定时,该方案价值4,100万美元,产生的贷款与价值比率为40%。 

 

 

万怡酒店兴建案-费城海军基地方案预算

万怡酒店兴建案-费城海军基地方案建设工程阶段预算约为3,300万美元,包括土地取得费用、建筑师费、设计师费、工程师和其他顾问费、工程费用、酒店试营运和营运消耗品,以及设备费用和其他支出。合伙事业将提供1,650万美元的贷款,此外,该方案坐落的土地将向费城工业发展局1(“PAID”)购买。Ensemble Hotel Partners也将提供约1,250万美元资金,投入万怡酒店兴建案-费城海军基地方案。

担保品

1.合伙事业贷款的担保品为不动产第一顺位抵押权;

2.家具、装潢及设备之第一顺位抵押权;

3.所有租赁合约、租金、合约、订金、客户及执照转让第一顺位抵押权;

4.酒店授权及酒店管理协议转让第一顺位抵押权;

5.执照及许可证、图纸及规范、保单转让第一顺位抵押权,和;

6. Ensemble Investments公司担保完工。

就业人数创造 

就业人数创造数据是依据EnsembleInvestments公司委托牛津经济研究院(OxfordEconomics (“Oxford”))所做之经济影响研究报告来计算。牛津经济研究院为经济分析及公共政策咨询企业,创立30年,是一所与牛津大学联合成立的企业,专精于诉讼和顾问事务等相关高质量、精确的经济分析。万怡酒店兴建案(费城海军基地)预估将创造433个直接和间接岗位,每位投资人将可分配约13个岗位机会,已超过贷款金额1,650万美元所需创造的就业人数。