高达13万利润！扒一扒美国房屋翻新如何赚？

随着HGTV的一档名为“Flip or Flop”电视节目的热播，“倒手”房屋在美国刮起了一股浪潮。这档节目主要是跟踪一对夫妇Tarek and Christina El Moussa，播放他们购买旧房产，翻新后再售卖出去的过程。

Attom Data最新发布了一份数据，总结了2017年第二季度，美国20个城市地区的倒卖房屋数量以及平均盈利。

根据数据，凤凰城以2116套翻新房位居全美第一，每套房平均盈利54787美元，而洛杉矶和拉斯维加斯则分别以1404、1207套房位居第二、第三。就倒手利润而言，洛杉矶则以135000美元/套房的利润高举榜首。（KID）

1.凤凰城

翻新房屋数量：2,116

翻新平均利润：$54,787

2.洛杉矶

翻新房屋数量：1,404

翻新平均利润：$135,000

3.拉斯维加斯

翻新房屋数量：1,207

翻新平均利润：$55,600

4.芝加哥

翻新房屋数量：922

翻新平均利润：$95,000

5.劳德代尔堡

翻新房屋数量：863

翻新平均利润：$75,000

6.迈阿密

翻新房屋数量：794

翻新平均利润：$80,000

7.棕榈滩

翻新房屋数量：681

翻新平均利润：$69,200

8.坦帕

翻新房屋数量：642

翻新平均利润：$69,900

9.河滨市

翻新房屋数量：631

翻新平均利润：$75,500

10.圣地亚哥

翻新房屋数量：604

翻新平均利润：$85,000

美国人和中国人都相信“投资房地产可以赚大钱”。但对比一掷千金的中国投资者，美国投资人更热衷于旧房的升值改造，翻修获利的做法在美国房地产市场日益走俏。

在人们掏钱购置房产之前，如果了解美国哪些城市“倒手”房产或者说买房最多，想必对于他们规划自己的计划会非常有帮助，当然有些注意事项不能掉以轻心！

 折扣房产的类型一般有哪些？

还有其他办法，比如在宣布破产的时候，法庭会拍卖这个房屋；或者房主去世的时候，要进行财产分割的时候，也需要拍卖这个房屋。还有一些诸如此类的其他特殊情况。

房子除了打折之外，即使没有折扣，通过加建等二次开发的手段，可以增值。比如，把一个小房子拆掉，重造一个大房子，就是一个盈利的很好的手段。

怎样决定卖出房子时的价格？

首先要确立一下这个房子再次卖出的时候能够卖出多少钱，这个很重要。其次，如何知道再次卖出房子的价格呢？

在美国，经纪人通常用mls这个网站。因为美国的民用住宅和商业住宅的价格判断方法很不一样。民用住宅要用comparesing service来确定，就是用你周围的房子最近一段时间卖出的价格来确定你房子的大致价格范围。比如，你的房子和另一个房子在面积房型各方面都是类似的，那你们的价格应该也是差不多的。这是最重要的一种方法。

如果没有办法进入MLS这个网站怎么办呢？你可以找其他经纪人和网站，来进行类似的判断。最好的方法是自己开车到附近的社区看看，跟邻居问问，这边的房子的具体情况。

想要确定一个合理的好的价格，一定要找到一个好的经纪人，同时要亲自到现场勘查。 

如何估算旧房翻新的费用？

首先第一步要要确认一下你想要做什么，就是所谓的scope work。这个只是靠经验，然后你要看刚才说的comparable service。看你周围的房子都是什么情况，都是比较新还是比较旧啊。

另外一个就是你自己要决定你要修到什么样的程度？比你其他所有的房子修的都好吗？还是你不修得一般就可以，还是什么修一点点就可以？这个没有什么对错之分，因为你修越多的话那花的时间越长费用当然也越来越高。你的回报率未必很好。但是你如果不修的话，那么买的人就很少就很难卖。具体怎么做要具体情况具体分析，每个人的情况不一样，每个房子的情况也不一样。这个要按个案来分析和做决定了。这是第一步。

第二步就是要算具体怎么做的费用了。房屋翻修大致可以分为这几种类型：第一种就是做所谓的简单的、表面上的修理， 就是所谓cosmetic remodel。就是把一部分东西，比如厨房洗手间拔掉，然后原来的位置上的重新换上橱柜之类的东西。这种情况下，你会做得非常快，但是问题是增值的空间可能不一定是最大化的。很多老房子的结构跟现在人们所喜欢的可能会有些不一样，比如，以前老房子是分成比较小的房间，又有正式的餐厅。现在大家可能更喜欢所谓的Open concept，就是把房间打开通亮，这样可以大家可以互相交的多一点。所以说有利有弊吧。

第二种就是要解决这个问题，就是这些结构性的变化。比如说把隔开的小房间的都打开，这样的话大家觉得这可能比较舒服一些，更容易卖一些。另外，以前的老的老房子可能主卧都比较小，现在有所谓的master suite，就是说你要有一个自己的套房，这也是蛮好的一个套房。而且现在老龄化比较严重，很多人都用互联网在家办公，所以楼下有一个办公室或者卧室也是很重要的事情。这些都会对增加房子的价格很有帮助。

第三，要做room edition，就是要增加你要增加几个面积。这在高端的市场，尤其是最高端市场的增值空间比较大。因为很简单，你的零售价的单位价格要比你建筑施工的价格要高。所以中间的差价就是你利润的一大部分。比如，在尔湾的话，你要建一个新房的话，大概250块钱每平方英尺，你卖的价格是是450-550，你中间差价是250块钱，就是你的利润。

最后一点是时间最长、费用最大、难度也最大的，就是房子重建。这个施工从建筑本身来讲不难，实际上的要造新房的话，要比房屋翻修要简单一些。至少从施工的角度来看是这样。但是，如果你对建筑施工不了解的话，那就会有些难度。当然了如果你要是能做到的话，这个增值空间应该是最大的。这个道理是很明显的。

二手房的持有成本有哪些？

炒房的话，我知道华人一般不喜欢贷款，喜欢付现金。付现金的话你的carry cost，就是拥有这个房子的费用，持有的成本不会太高。一个是因为你的房地产税，另外一个那就是你保险，还有其他一些小的费用就不是太明显了。如果你要是希望提高回报率的话，那你可能想要贷款，通所谓的刚刚。持有经济少一点，这样就可以回报率。如果是这种情况下的话，贷款的费用就是最大一套，这个一定要抓得住，否则的话会失掉很大一部分的利润。

贷款的话，因为你要做炒房的话，那下手一定要怪快。因为要有经验，而且真的好的房子的机会是稍纵即逝的。所以贷款的话，银行贷款一般不太可能。因为它需要至少需要30天45天，这个就比较难一点。贷款有这样几种，其中一个是，你可以通过私人贷款。其次你们也可以找朋友进行合资，一人一半等等。有各种各样的办法，这是最简单的几种办法吧。总而言之吧这个holding cost解决了就行。

如何快速转手？

卖房子有各种各样的方法，比如放到网上卖啊出去买啊，但是最后归根到底来讲还是通过经纪人来卖才是最快的，因为他们这个市场是最大的，而且他们是专业的。因为我自己是专业的，所以我自己会来买。如果你不是的话，需要找一个专业的，对flipping 对炒房有经验的，或者比较熟悉的经纪人会比较好。另外对于你那个社区比较了解的经纪人也是非常好的。

跟经纪人打交道需要注意到，因为你不是一般的房主，你是投资人，所以你的需求可能会有所不同。比如说，对你来说可能卖的越快越好，这样可以提高回报率，减轻资金压力。