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费城拉法叶酒店项目(已售罄)

发布时间:2015-11-14 00:00

· 经济特区:洛杉矶郡经济特区 

· 贷款总额:$3,500万美元 

· 方案总预算:$5,670万美元(62%EB-5贷款) 

· 总投资人数:70名 

· 总创造就业需求数:700个 

· 总预期创造就业数:2,140个 

· 贷款投资期限:5年 

· 目标产业:商业大楼修缮 



方案概述 

洛杉矶郡经济特区将提供3,500万美元贷款给6th and Pine Development LLC(“借款方”),以重新开发位于加州长滩6thStreet和Pine Avenue附近的3英亩地(“用地”)。该用地包括二栋闲置大楼 - Press Telegram大楼和Meeker Baker大楼。借款方会对Press Telegram大楼进行翻修工程,而Meeker Baker大楼则进行翻修和扩建工程,之后将这二栋大楼租赁给上市公司Molina Healthcare公司(“Molina Healthcare”)(纽约证交所交易代号:MOH)(统称“该方案”)。Molina Healthcare公司得以因本方案另聘雇900名新员工,以因应未来二年全国业务扩增所需的服务。209,702万平方英呎的可租赁办公空间将由MolinaHealthcare的行政、管理、会计人员使用。

方案开发团队

借款方 – 6th& Pine Development, LLC是专为开发此用地而设立的有限责任企业,由资历丰富的经营团队组成以执行此方案:

Millworks Capital Venture, LLC是由John Molina和MichelleMolina持有和经营的开发公司,为借款方的母公司。John Molina是MolinaHealthcare现任财务长(CFO),也是Molina Healthcare创办人 – C. David Molina医师的儿子。Millworks将担任方案开发负责人。

Nadel Architects为全美知名的建筑事务所,有近40年承接公、民营机构大楼的建筑设计经验。

ARCO NationalConstruction Company, Inc.是间拥有20年以上建设工程经验的公司,承接案件遍布全美。该公司将负责此方案的建设工程部份。 

承租企业概述:Molina Healthcare

财富世界500强公司之一Molina Healthcare公司服务对象为病患、州及联邦政府运作的健保方案,主要即Medicaid、Medicare健康医疗保险方案。Molina Healthcare总部位于加州长滩,在15个州内拥有超过5,800名员工。MolinaHealth的员工提供咨询服务,以判定病人是否符合Medicaid和Medicare的补助资格、准备并向相关单位递交必要的书面文件、与医院和诊所沟通协调,同时也直接与Medicaid和Medicare单位合作处理行政业务。

l  Molina的业务范围主要着重在政府提供的健康保险方案,业务内容包括以下三大部门:

l  健康保险部门:由Medicaid补助和Medicare保险合约组成。

MolinaMedicaid Solutions Segment  : 提供Medicaid 相关机构Medicaid Management Information System (MMIS) 解决方案系统的外包设计、开发、执行,和业务处理。

直接医疗系统部门:包括加州17 间基础医疗小区诊所、华盛顿州2 间诊所,以及代维吉尼亚州Fairfax郡郡政府管理的3 间郡立诊所。

Tenant Occupancy概述

 

Tenancy Occupancy针对二项主要议题:

1、 员工上班地点变更-vs.-区域内净新就业数

2、 足够需求量以证明一个新开发案、办公大楼、零售中心、酒店等所需

长滩商办租赁市场虽稳定但缺乏符合Molina 需求的适当办公空间,因此此用地的开发提供Molina现阶段和未来需求的最佳解决办法。新办公大楼地点将距离Molina Healthcare 企业总部位于长滩市区不到一英哩处地方。

Molina Healthcare 公司预估聘雇约900名新员工进驻此地。这些新聘员工将属净新就业数,不属于员工上班地址变更。同时,这些新进员工将被视为该区域新就业数。 

市场概述

Molina Healthcare 需额外承租办公空间以因应业务成长需求,过去数年来,Molina 业务成长约20%,并预估未来将持续成长。由于健康保险申请持续增加*,增加额外办公空间的需求势必持续随之成长。

 

详细方案说明及建设规划

此方案用地上的二栋大楼将变身为“A”级办公大楼。此开发用地涵盖西侧Pine Avenue、南侧6th Street、北侧7thStreet,和东侧Locust Avenue构成的整条街区。目前,该物业是要修缮二栋1920年代兴建的空置历史建物。位于Pine Avenue和6thStreet东北侧的原Press Telegraph大楼, 是栋5层楼建物,占地约10万平方英呎。Pine Avenue和7thStreet东南侧的原Meeker Baker大楼,是栋3层楼建物,占地约17,672平方英呎。Press Telegraph大楼工程已接近完工, 而Meeker Baker大楼仍维持空置。该用地的其余空间为平面停车场。依开发规划提案,现存的Press Telegraph大楼结构体将保留, 但是中心部分将予以拆除。Meeker Baker大楼大部分将进行拆除,但是贵为历史建物建筑设计特点的外墙将予以保留。完工时,5层楼的Press Telegram大楼将有70,110平方英呎的办公空间,以及19,592万平方英呎的仓储空间。Meeker Baker大楼会是6层楼的建物,拥有12万平方英呎的办公空间。二栋大楼合并后可租赁空间为209,702平方英呎。拆除中心部分后的新Press Telegraph大楼将呈“U字”马蹄型,中庭上方连接2楼和3楼的户外空桥设计列入重新开发规划内。空桥设计将使这些楼面增加流动感,成为独特的建筑元素。

此方案用地重新开发规划将分二阶段完成:

第一阶段

借款方第一阶段修缮工程须由里到外完全清空PressTelegraph大楼,并为Molina Healthcare公司进行内部装潢修缮。翻修Press Telegraph大楼的成本预估约$22,766,467美元,Press Telegraph大楼预计约在2013年5月可完工进驻。

第二阶段

借款方在第二阶段需修复现有17,672平方英呎的Meeker Baker大楼,同时扩大地基以增建额外三层楼,成为占地12万平方英呎的六层楼“A”级办公大楼。翻修MeekerBaker大楼的成本预估约$33,936,810万美元,Meeker Baker大楼预计约在2014年10月可完工进驻。

租约概述

Molina Healthcare与借款方的租赁协议已生效。

 

 

担保品

1、洛杉矶郡经济特区3,500万美元贷款担保品:

2、地产第一顺位抵押权,包括土地和办公大楼,价值6,550万美元。

3、Molina Healthcare公司与借款方双方间的租约转让。 

就业创造数概述 

就业创造数是依据借款方委托牛津经济研究院(“Oxford”),连同洛杉矶郡经济发展公司(“LAEDC”)所作的经济影响研究报告计算的。依据LAEDC的分析研究报告,本方案预估创造2,140个直接和间接就业数,每位投资人可分配约30个就业数,超过70名投资人提供3,500万美元贷款金额所需的创造就业需求数。

 

2,140个就业创造数来自以下二大主要来源:

1.   二栋办公大楼建设工程创造的间接就业;以及

2.  Molina Healthcare现行营运支出,包括聘雇约900名新员工。