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费城拉法叶酒店项目(已还款)

发布时间:2015-11-23 00:00


方案:费城拉法叶酒店

贷款金额:4,500 万美元

投资人数:90 名

总创造就业数:1,387

每名投资人可分配就业数:15-16 个

 

背景说明

Lafayette Philly Building, LLC 将位于费城核桃街433-437 号的11 层历史建物办公大楼翻修为Kimpton 品牌系列的HotelMonaco Philadelphia 精品酒店。该酒店拥有266 间客房、一楼餐厅和酒吧、占地1 万至1 万2 千平方英呎的会议空间、新建宴会厅、占地1 千平方英呎的健身中心,以及位于酒店屋顶的6000 平方英呎顶楼酒吧和lounge 沙发区。

放款对象

借款人,Lafayette Philly Building,LLC,是隶属于KHP Fund II 的子公司。大约92% 的KHP Fund II 是由美国知名的企业所投资(其中包括了许多知名学府的基金,如耶鲁大学,塔夫斯大学,密西根大学,莱斯大学,鲍登学院及布鲁金斯研究所)。KHP II 是一个专业投资集团,由Kimpton 集团所主导,专事在北美市场精选价值被低估的地产,进行地产取得,管理,租赁,及开发业务,并将这些地产重新开发为精品旅馆或休闲式的旅馆。 

KHPFund II 及Kimpton 集团已联手在美国的20 个以上的主要城市,拥有及管理50 间旅馆,总数约9,600 间房。Kimpton 集团拥有近三十年的酒店管理经验,被业界视为精品酒店市场的领头羊。他们的酒店融合时尚风格,四星级的水平,著名的餐厅,创造出市场的竞争优势。Kimpton 总部设在旧金山,业务初期专注于美国西岸市场,过去数年积极扩展东岸市场,陆续在华盛顿特区及巴尔的摩,纽约市及费城等重要城市,以重新开发历史建筑物的模式,进入东岸的精品酒店市场。

拉法叶大楼项目

2010 年10 月,借款人取得空置数年,位于费城”旧城区”和”Society Hill”区”独立广场”上的历史建筑物 - 拉法叶大楼,此大楼是该区最古老建筑物之一。借款人将分二阶段重新翻修该大楼。第一阶段(以下简称为”阶段一”)包括拉法叶大楼的取得以及将此大楼转换为Kimpton 品牌酒店。第二阶段(以下简称为”阶段二”)将目前未开发的屋顶区改装为顶楼酒吧、lounge 沙发区以及二间顶楼高级套房。就”阶段二”,借款人目前等候施工许可和核准函,以及寻找建造资金。

 

阶段一 

拉法叶酒店项目第一阶段包含了将此大楼翻修为拥有266 间客房的酒店,其中还包括了一楼的餐厅和酒吧,在一楼占地1 万至1 万2 千平方英呎包含新建宴客厅的会议空间,以及占地1 千平方英呎的健身中心。

借款方计划对大楼的外貌进行小规模修缮,以保存拉法叶大楼建筑和正面外墙的样貌,这个做法能让Kimpton 取得约1 千2 百万美元的历史建筑物扣抵税额,这个扣抵税额常被历史建筑物所有人做为额外资金来源,以抵销重新开发的成本。Kimpton 运用了这个扣抵税额的策略,过去十年,已成功的重新开发了八栋历史建筑物。

Kimpton拥有经验丰富的设计,建筑及管理方面的专业人员所组成的优秀团队,为它们过去所有历史建筑物的改造项目,带来极大的帮助。这个专业团队,由Kimpton 资深的高阶主管所带领,已成功的将华盛顿特区的税务大楼,重新改装成摩纳哥式酒店,也将费城的建筑师大楼摇身一变,成为帕洛马酒店。未来,这个相同的团队,也会从事拉法叶酒店的改造工程。

 

拉法叶酒店方案预计于2012 年10 月开幕,营运初期前四个月住房率预计为68%, 2013年第一个完整会计年度的住房率预估仍维持68%,随后因市场完全接受新酒店及其客房设施,2014 年住房率将稳定成长至73%。这个住房率的预估是根据邻近同类的Omni精品酒店,它的实际平均80-85%住房率所保守估算出来的。Kimpton 亦预估拉法叶酒店方案将因其临近费城会议中心而受益,费城会议中心扩建计划将使其展场面积扩大二倍,并预计于2011 年3 月完工。

阶段二 

拉法叶酒店方案的第二阶段将包含拉法叶大楼顶楼酒吧和Lounge 沙发区新建工程,室内面积约3 千平方英呎。室外面积3 千平方英呎包含了占地1 千4 百英呎的室内酒吧。阶段二将在借款人取得所有屋顶工程所需的许可证和核准函,以及资金后进行。拉法叶酒店方案总预算约为8,800 万美元,其中4,200 万美元资金将来自于阶段一贷款,300 万美元来自于阶段二贷款。额外的500 万美元将来自住宅与城市发展贷款(以下简称为”HUD”),剩余3,790 万美元将自借款人出资。依据RIMS II 乘数表,拉法叶酒店方案阶段一贷款预估将产生1,051 个全新的直接和间接就业机会。阶段二贷款将产生39 个全新的直接和间接就业机会,这个预估的就业机会符合了EB-5 对就业人数要求之标准。 

借贷目的 

在第一个单位销售结案之前,合伙事业将与借款人签属拉法叶酒店方案借款及担保协议(以下简称为借款协议)。借出款项将运用于完成阶段一之工程,如有限合伙事业同意,将运用于拉法叶酒店方案的阶段二工程。 

贷款金额 

贷款规模将根据「投资单位」的销售结果而定,贷款金额以最低50 万美元,最高4,500万美元为贷款标准。阶段一贷款最高金额为4,200 万美元,阶段二贷款最高金额为300万美元。如果最终无法达成4,500 万美元的最高贷款标准,借款人将自其他管道取得基金方案的所需融资。

贷款条件

此项贷款合约将以年利3.25%的利率水平,单利计算,每半年收取一次利息(以支付基金管理费用,剩余金额将平均分配予投资人)。付款方式依据借款人过去每季支出费用逐期拨付。阶段一和阶段二贷款到期日为阶段一第一笔款项借出后五年到期,借款人将于贷款到期日时,以长期融资或其他来源偿还借款给合伙事业。

 

 

还款保证

此贷款将由以下提供担保:

 

· 对借款人所持有的拉法叶大楼的租约拥有第一顺位的抵押权;

· 拉法叶大楼所有人,将为合伙事业设定抵押权,担保还款;

· 对借款人所有与拉法叶酒店有关之固定设施,装潢及设备,以及其他个人财产,拥有第一顺位抵押权;

· 拉法叶酒店项目所有租赁合约,转租合约,租金收入,执照,经营合约,建筑

合约,管理合约,及所有许可执照的权利。