葡萄牙吸金50亿欧元，燃点当地房产市场

2012年葡萄牙作为欧洲第一个推出买房移民政策的国家，直至今年10月份黄金居留政策累计吸引投资49.11亿欧元（今年年底预计达到50亿欧元），累计发放了21817张黄金居留卡。

据悉，10月份的投资总额为5990万欧元，与9月的4840万欧元相比增长了23.7%。在10月的投资中，有5470万欧元用于购买房地产，510万欧元来自资本转移。该月共签发了101份黄金居留卡，其中96份通过购买房地产方式获得。

按照国籍划分，中国投资者（4,424份）占领先地位，其次是巴西（844），土耳其（370），南非（318）和俄罗斯（290）。此外，移民局为家庭团聚成员签发了13,756份居留许可，今年已签发了1,941份。

1、葡萄牙的吸引力在哪？

在众多项目中，葡萄牙投资居留项目始终稳固发展，项目优势是其他项目不能及的。

性价比极高的欧盟身份

葡萄牙黄金签证申请欧盟身份快速简单，申请方式灵活多样，通过率100%，资金来源和居住要求最为宽松。

目前，最普遍的投资方式有以下两种：

①50万欧元/35万欧元房产项目

②35万欧元基金项目

葡萄牙入籍要求如下：

①每年住7天

②持有5年临居身份

③考取葡萄牙语A2语言等级证书（即葡萄牙语的初学者水平）

在7位数以下的价格区间，对比一众欧洲投资项目，葡萄牙是唯一有明确获取欧盟身份路线图的国家，且实际居住要求较为宽松。

免签英、美、澳、加等184个国家和地区，葡萄牙身份含金量排名世界前五（来源：英国知名顾问机构Henley & Partners发布了2019年第三季度最新的亨氏护照指数排行榜。），性价比之高不言而喻。

2、房产火爆，价格涨幅超欧盟2倍

得益于对外国买家的税收优惠和“黄金签证居留计划”，政策推出以来，葡萄牙的房市开始复苏，现在这里是西欧最热的房地产市场之一。

得益于对外国买家的税收优惠和“黄金签证居留计划”，政策推出以来，葡萄牙的房市开始复苏，现在这里是西欧最热的房地产市场之一。

如上图，数据显示2011年至2019年葡萄牙房价呈持续稳定上升趋势。2019年第二季度的房地产价格上涨了10.2%，是欧元区涨幅最大的国家，涨幅是欧元区和欧盟增长幅度两倍以上，涨幅比上一季度的9.2%增加了0.9%。

位于葡萄牙黄金海岸的大批优质旅游、度假房地产项目拥有巨大的升值空间。类似度假胜地的房产项目拥有较高的出租率，出租率就意味着收益率，对于投资人而言，投资类似的房产项目或能获得较高的收益回报。

金融数据库交易经济学预测，葡萄牙待售住宅物业价格将在未来几年继续稳步增长，预计到2020年房地产价格将上涨4.5%。除去价格涨幅方面的增长，葡萄牙目前的房产市场中还有一个明显的变化就是销售周期减少。

在经济危机期间，里斯本房产的平均销售周期约为9个月(2013年数据)，五年之后销售周期平均减少了3个月。而波尔图房产的平均销售周期下降幅度更大，由原来的11个月缩短为6个月，减少了5个月。

这表明，投资者对葡萄牙房产市场的信心不断增强，购买力也明显加大。因此，2017年8月至2019年8月每月房产投资额度逐年稳步上升（下图）。

据《dinheiro vivo》报道，根据Cushman＆Wakefield顾问公司的预测，2019年全年葡萄牙房地产投资有望再创历史新高，预计将超过30亿欧元。葡萄牙呈“黑马”之势的房产市场已经吸引了大批投资人的目光。

3、生活舒适安全，宜居属性高

区别于其他的投资项目，葡萄牙的黄金签证除了有着其他项目可以享受免签旅行福利或者其他附加福利以外，在宜居方面可以说是当之无愧的首选。很多的投资人更多的是看重了它的生活舒适度以及安全性。无论是定居、读书还是养老，这一点得到了世界的公认：

葡萄牙连续三年获得“欧洲最佳旅游目的地”大奖

首都里斯本——“欧洲最佳城市休闲目的地”

南部阿尔加维——“欧洲最佳海滩目的地”

2019年全球和平指数报告：葡萄牙TOP 3

2018年全球生活质量：葡萄牙TOP 2

2019年全球和平指数报告，葡萄牙排名第三）

葡萄牙物价水平相较于其他西欧国家更为低廉，葡萄牙人的热情友善也是声名远外，当地的英语普及程度高，想要融入当地生活非常容易。

4、经济发展迅猛，极具投资前景

自2014年始，葡萄牙经济稳步回升，2018年的GDP增长2.1%，高于欧盟1.9%。在普华永道PwC发布《2019年欧洲房地产新趋势》中，里斯本位居2019年欧洲最具投资价值城市TOP 1。

在葡萄牙，申请人投资房产，不仅可以产生收益，还有额外的增值收益。从2013年至今，房价增幅近40%，拿2013年的35万欧元房产来说，已经相当于今天的50万欧元，升值空间巨大。葡萄牙已成为国际资本最青睐的投资目的地之一。

5、投资房产热门城市

里斯本，这里是葡萄牙的首都。里斯本市中心的房价偏高，2018年的增长率位列欧洲前列。2018年里斯本大都市区的房地产价格较上年同期上涨7.9%（实际值7.2%），每平方米平均1502欧元。其中里斯本北Odivelas，西南河景区Oeiras和里斯本以西的著名海滩区Cascais的房价增幅尤其大，很多新建项目在完工之前就被抢先订购一空，依然是供不应求。作为一个欧洲首都城市，这样的购买价格是非常有吸引力的。

房屋的供不应求带来的是同样攀升的租金，这对投资者们、房东们是个好消息。里斯本区的公寓收益率介于4.5％至6.7％之间，较小的公寓收入相应增加；里斯本公寓的租金收益率良好，介于5.4％至6.2％之间。

波尔图，这是葡萄牙北部最大的城市。随着波尔图旅游业的蓬勃，以及高等教育学生的住宅需求，波尔图租赁市场日渐发展火热。在波尔图的房地产市场中，酒店和住宅物业一直是外国和本地投资人的主要目标。

许多外国投资的去向是波尔图历史中心的重建，其中许多建筑现在被用作Airbnb住宿。对波尔图的投资主要集中在租赁市场，主要针对游客和高等教育的72,000名学生。过去几年中，新开发的住房有四分之三是单间卧室的住宅。波尔图的短租市场将持续活跃，一定不会让投资者失望。有分析认为，波尔图的房地产市场的未来增值空间巨大。根据葡萄牙统计局（Statistics Portugal）的数据显示，2018年波尔图在葡萄牙城市中的房价增幅最高，其中Matosinhos的房价增长尤其强烈（9.8%）。但波尔图的房价尚未达到很高的水平，而游客，学生及家庭的需求量依然很大，未来的增长势头显而易见。

《2019年葡萄牙波尔图地区投资吸引力调查》指出2013年到2018年这段时期，波尔图及葡萄牙北部的外商直接投资的年平均增长率为11.4%。该地区的外商投资增长速度明显高于葡萄牙和欧盟地区。除此之外，随着波尔图和北部经济的增长，当地生产总值增长速度为全国平均水平的两倍。仅在2018年，波尔图及北部的出口量占葡萄牙出口总量的39%。

未来，随着波尔图及北部地区教育的发展、竞争力的提高、高科技创新产业的协助以及税收的减少，波尔图定会吸引越来越多的外商投资，前景一片广阔。